facade-1209331_1920

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości cz. I.

Kupującym nieruchomość (np.: mieszkanie, garaż, lokal usługowy, działkę), może towarzyszyć obawa przed różnego rodzaju niespodziankami, mogącymi pojawić się po sfinalizowaniu transakcji. Z pewnością część osób, które już nabyły lub chcą nabyć nieruchomość, słyszało o rękojmi. W poniższym artykule, przybliżymy znaczenie tego terminu oraz zakres odpowiedzialności sprzedawcy. Natomiast w kolejnym materiale omówione zostaną rodzaje uprawnień przysługujących kupującemu oraz sposób zgłaszania wad.

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej jest instytucją prawa, mającą za zadanie chronić nabywcę, w tym przypadku nieruchomości. Stanowi ona, przewidzianą przepisami Kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”), formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne lub prawne. Bez znaczenia pozostaje to czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Definicję wady fizycznej znajdziemy w kodeksie cywilnym. Przepisy określają wadę fizyczną jako niezgodności rzeczy sprzedanej z umową co w szczególności ma miejsce gdy nabyta nieruchomość:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. mieszkanie nie posiada sprawnej instalacji elektrycznej;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. brak nowej stolarki okiennej, betonowa wylewka na podłodze podczas gdy sprzedawca zapewnił o parkiecie,
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być przystosowany do prowadzenia działalności gospodarczej,
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym – np. brak armatury, zabudowy kuchennej oraz innych urządzeń złączonych w taki sposób, że nie mogą być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany ich samych bądź lokalu (o ile zostały zagwarantowane w umowie).

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi nie jest w żaden sposób powiązana, ani z winą sprzedawcy, ani nie jest ona uzależniona od jego wiedzy o istnieniu wady w chwili sprzedaży. Zatem sprzedawca jest odpowiedzialny na zasadzie ryzyka. Powyższe stanowisko znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego m. in. w wyroku z dnia 5 marca 2010 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: IV CNP76/09.

Dlatego też chcąc skorzystać z uprawień wynikających z rękojmi, trzeba wykazać istnienie konkretnej wady w chwili wydania nieruchomości lub wykazać, że wada powstała z uwagi na przyczynę, która tkwiła w rzeczy sprzedanej w chwili wydania nieruchomości. Za taką przyczynę można uznać np. wadliwość wykonanych prac czy użycie niewłaściwych materiałów. Zapamiętać należy, że kupujący nie może powoływać się na uprawnienia z rękojmi jeżeli o wadzie wiedział w chwili zawarcia umowy.

Ustawodawca mając na celu dodatkową ochronę kupującego będącego konsumentem, wprowadził domniemanie, zgodnie z którym wada fizyczna stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, jest uznawana za istniejącą w chwili wydania nieruchomości kupującemu.. Zatem na nabywcy konsumencie spoczywa jedynie obowiązek wykazania istnienia wady.

O tym jakie uprawienia z tytułu rękojmi przysługują nabywcy nieruchomości, a także jak dokonać zgłoszenia wady, aby wywarło zamierzony skutek, dowiedzą się Państwo w kolejnej części wpisu.

Podziel się z innymi tym wpisem:

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email